居者有其屋：問題與出路 ——續「誰偷走了我們的居住權」 （湖北）陳智勝 中國長達兩千年的封建史歷來都存在土地所有權的這一類社會矛盾，也即耕者有其田的 問題。從歷史經驗得知，這個問題的尖銳化也通常表明一個封建王朝走向了末世。但翻遍史 書，在任何一個最黑暗的封建王朝時期，都無法找到居者能否有其屋的社會矛盾問題，就是 說中國歷史上只存在耕者有其田的社會矛盾而從無居者有其屋的問題。在當下的中國，尤其 是在經濟上取得飛速發展的時期，居者有其屋居然成了一個重大的社會問題，十分尖銳和不 可調和。 居者有其屋是正常社會的基本保障 一個簡單的答案是中共領導下的政體是一個專制政體，罔顧民意，任何一個那怕是不識 字的中國人都能作出一個正確的選擇，那就是只要民主化，只要官員是自下而上的選舉而不 是自上而下的委任，中國包括居者有其屋在內的許多問題，如腐敗，強制拆遷，侵犯人權， 教育、醫療、社會保障、貧富差距等等問題都能夠輕而易舉的解決。 有些問題例如居者有其屋的問題是等不到民主化也拖不到民主化到來時才能解決的。從 務實的角度，從最可悲的角度，那怕只是為了維護中共的一黨專制的思路出發，也需要找到 一些解決問題的可行措施。前文「誰偷走了我們的居住權」只是提出了問題，本文則提出解 決問題的思路。 居者有其屋是一個正常社會的基本保障，所謂有恆產者有恆心，社會易於保持穩定，這 也恰恰是中共歷來宣稱的。在中共主政下的中國號稱實行社會主義制度，而且掌握著包括土 地在內的絕大多數社會資源的情況下，居者有其屋更不應該成為一個問題。現實的情形恰恰 相反，住房問題主要是城市居民的住房問題越來越嚴重，越來越多的市民買不起房，怨聲載 道，所謂和諧社會就無從談起。 城市住房問題出在哪呢？名義上中國的土地屬於全民，實際上卻是屬於政府所有，在城 市中表現得更為突出，畢竟農民還有土地承包權和宅基地使用權。而中國政府其行政作為很 大一部分並非基於民意，或很少顧忌到民意的壓力。所謂住房建設，實際上只是房地產商與 政府之間的博弈。而城市居民成了不相干的第三方，對房產商的開發定價和政府土地政策不 能施加任何的壓力。而且最要命的是，一些房產商和政府都罔顧民意各自追求利益的最大化， 其結果就是我們看到的現狀，普通老百姓根本就買不起房。當然現在中共也重新強調經濟適 用房和廉租房的建設。但這幾年，我們看到的結果，更多的只是一種象徵性的表態，就算是 真正得到重視，能滿足的也只是極少一部分人。對於那些既買不起商品房也沒有資格住進經 適房和廉租房的中等收入和中低收入的絕大多數市民來說，居者有其屋恐怕永遠都是一個夢。 政府賦於市民地權 要想真正實現讓城市絕大多數市民居者有其屋的這樣一個社會最基本的生存保障，只有 讓市民真正能成為與房產開發商進行博弈的一方，讓政府適度退出，恢復其本來的中立協調 者的身份，方是最終的解決之道。老百姓用詛咒或者賭氣不買房肯定是無法與房產商們博弈 的。 那麼採取什麼政策才能讓老百姓成為有資格與房地產商進行博弈的一方呢。那就是承認 城市居民的住房權，確切地說，就是把地權賦於市民，而不是由政府來使用。現在的土地政 策，實際上是沒收了城市居民的住房權而統一集中由政府使用，如果這個政府由民意支配， 由民主選舉產生，自然不會產生問題，但目前中國特有的國情以及腐敗因素，其結果就是中 共政府把老百姓的地權變成了一種政府收益以及個別官員的腐敗收益。從這個角度上來講， 城市市民的居住權利遠遠不如農民，農民早就有了宅基地使用權，而且還擁有承包的農地使 用權，根據十七大三中全會的決定，他們也將擁有對於自己的住宅和承包的流轉權利，相形 之下，城市居民則是變相地通過自己的智力和勞力的積累來贖回本應是屬於自己的住房權利。 如果承認了市民的住房權，即把住房權利量化到每一個市民，讓市民擁有地權並且把它 證券化，而且還要規定時效，例如賦於某個市民的地權證是50年，就是說50年之內，他都無 法再獲得另外的第二次的地權。這樣方能有效地與開發商博弈並有效地制約其獲取暴利的不 當企圖。政府在賦於市民地權後，必須採取這樣一種土地政策，即每出售一份住房建設用地， 開發商必須握有相當的市民地權證方能有資格拿地獲得住房開發權。舉個例子，如某座城市 賦於每個成年市民50平米的地權證，而要出售5000平米地住房用地，那麼開發商如果不能握 有100份有效市民地權證的話，那麼其就沒有資格獲取——不論是有償還是無償地——土地， 那時土地是有償出售還是無償出售已經是一個偽問題了，因為在那時，土地價值已經徹底地 體現在市民的地權證中了，土地只是一個徒具物理意義的存在物。 這種政策一旦實行，開發商就不得不把市民而不是政府作為其討價還價的對象，從而使 市民能有效地與開發商進行交易。將徹底改變房地產業的經營方式和業態，甚至於很可能不 會存在現在這種意義上的開發商，房地產商人將會轉業成為住房建築商。 會有什麼改變呢？我們不難想像，政府在推出5000平米的住房用地後，房產商在拿地前 必然會邀約市民，事先公佈其將來在此土地上建房的出售價，方能收集到感興趣的市民的地 權證，如果其公佈所建的住房價格高，有地權證但買不起的市民就不會把自己的地權證賦於 （不是出售，而只是一種委託）該開發商，而會尋找那些建造自己買得起的房地產開發商了； 反之，有經濟實力的市民則會把自己地權證賦於該開發商，以便讓其代為自己建造自己的經 濟能力認為適宜的住房。到那時，政府出售的土地因為地權證的價值而只是徒具形式而已。 如果有競爭對手，尤其是對居住價值高的土地，如市中心的土地，還是要通過競買，但是參 與競買的開發商都會受到委託市民的經濟能力的制約核算成本利潤來出價。比如說，一個預 售價每平米1000元的房產商與一個預售價2000元的房產商，前者的利潤彈性肯定小於後者， 必然會敗下陣來。這樣地權證的實行同時也會產生兩個對社會對市民的極大益處，一是通過 市場法則極大地壓縮房地產商的利潤，在同等條件下，他只能通過壓縮自己利潤來拿地從事 住房建設，二是讓那些經濟能力強的市民比那些經濟能力差的市民多付出一份對社會其他階 層的貢獻。而這份貢獻又可以通過政府財富轉移到其他更需要政府開支的領域。這後一點尤 其是對土地的地段好壞產生極大的影響。如果該地段屬於市中心，其開發商的預售價自然較 高，以便獲得足夠的利潤率來獲得拿地的保證從而打敗與之競爭的對手，這就讓那些有較經 濟能力的市民付出更多的住房開支來擁有更好的住宅享受。一旦地權證真正地賦於市民並且 和與之相配套的土地政策相結合，那麼現在這種獲取暴利的開發商，要麼轉型成為建築商， 要麼就會被淘汰。 不必擔心市民急功近利 地權證還涉及到一些技術上的問題。例如政府必須要進行強有力的社會調查，弄清誰是 無房者，誰是有房者，以便讓地權證真正地賦於到那些應該獲得它的市民手中。這裡又面臨 著一個對政府廉潔能力的考驗。還有，進城的農民工是否也應該擁有等等，因為涉及範圍太 大，本文無法深入探討。 可能有人擔心，就是地權證可能會讓一些市民急功近利，把它當商品一樣出售給一些開 發商，而讓那些開發商照舊獲得暴利，而不是真正的用於建造自己的住房，無法實行社會人 人居者有其屋的美好理想。這其實暴露了中共政府的慣性思維——政府是精英，群眾是群氓， 中共官員總是更比老百姓瞭解他們自身的需求，更能替他們當家作主。 這個問題上也反映出，地權證的實行不單單是一種經濟制度的安排，更是一種改變中共 政府治理模式及對專制制度締造的利益集團的挑戰。地權證肯定會成為一個商品，肯定會有 市民不珍惜它。但這種人不會太多，因為這不是一件能重複獲得的尋常禮物，而是一個市民 終生只能擁有一次的權利，它僅次於人的健康權。改革30年來，我們已經得出這樣一個結論， 就是大抵上能夠讓社會成員自治的事物總是比中共官員干預的結果要好得多。老百姓遠不像 那些有些官員想的那樣弱智，去隨意處置自己的安居權利，這種擔心是多餘的。◆